Neuregelung bei Maklerkosten

Nach Einführung des Bestellerprinzips bei die Mietwohnungsvermittlung im Jahr 2015 hat sich der Gesetzgeber in diesem Jahr die Verteilung der Maklerkosten bei Immobilienkaufverträgen vorgenommen und neu geregelt. Das etwas unübersichtlich formulierte Gesetz hat folgenden Inhalt:

• Grundsatz: Wer bei Immobilienkaufverträgen einen Makler beauftragt hat, muss ihn auch bezahlen.
• Ausnahme:
  
  Der Auftraggeber des Maklers kann (nur noch) maximal 50% der Kosten auf die andere Vertragspartei abwälzen; bevor der Auftraggeber des Maklers seinen Provisionsanteil nicht bezahlt hat, muss auch die andere Vertragspartei den auf sie entfallenden Anteil nicht bezahlen.
• Ausnahme:
  
  Wird der Makler für beide Vertragsparteien tätig (Doppelmakler), kann er seine Provision nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
• Geltung:
  
  Diese Regeln gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher (also kein Unternehmer) ist.
• Inkrafttreten:
  
  Das Gesetz tritt am 23.12.2020 in Kraft. Es gilt also nicht für Maklerverträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden.

Das Gesetz kommt vor allem Käufern in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen zugute. In diesen Ländern tragen bislang die Käufer die Kosten für den Makler. Auch in einigen Regionen Niedersachsens trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision, im übrigen Bundesgebiet teilen sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen. Maßgeblich sind allerdings letztlich nicht allein die ortsüblichen Gepflogenheiten, sondern die jeweilige individuelle Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In den Gegenden, in denen an sich eine Teilung der Maklerprovision üblich ist, erhält der Verkäufer häufig deutliche Zugeständnisse oder muss gar keine Maklerprovision zahlen. Dem Käufer bleibt dann nichts anderes übrig, als die volle Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises alleine zu tragen.  Weigert sich ein Kaufinteressent  darauf  einzugehen,  scheidet  er  faktisch aus dem Bewerberkreis aus.

Dadurch wurde nach Ansicht des Gesetzgebers bislang eine  Preisfindung  nach  Marktgrundsätzen  erschwert. Das Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln, sei umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision ausfalle.  Unabhängig vom jeweiligen Leistungsumfang könnten Makler daher in der Regel die in der Region übliche Provision verlangen, ohne sich einem Preis- oder  Leistungswettbewerb  ausgesetzt  zu  sehen.  Die Abweichung von den bisherigen Regelungen erfolgt einseitig zugunsten des Verkäufers. Die Änderungen zielen darauf ab, die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen. Es soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem  Käufer  aufgebürdet  werden. 

Die Weitergabe von Maklerkosten soll vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tätigkeit  eines  Maklers  profitiert,  zwar  nicht  gänzlich  ausgeschlossen werden;  jedoch  soll  diese  nur  noch  bis  zu  einer  maximalen  Obergrenze  von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Außerdem soll der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat. Ist der Käufer wie zum Beispiel bei einem Suchauftrag alleiniger Vertragspartner des Maklers, gelten diese Grundsätze mit Blick auf die Verursachung der Maklerkosten entsprechend, das heißt, auch in solchen Fällen bleibt es bei dem Grundsatz, dass primär der Auftraggeber zahlungspflichtig ist und höchstens eine 50:50-Kostenteilung erwirken kann. Für den Fall, dass beide Parteien den Makler beauftragen, wird eine solche faire Teilung der Maklerprovision verbindlich festgelegt.