Neues für Makler

Das wichtigste Ereignis des Jahres war für Immobilienmakler sicherlich das demnächst in Kraft tretende Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (über das wir bereits berichteten). Im "Windschatten" dieser Gesetzesänderung gab es aber auch zwei wichtige BGH-Urteile zum Maklerrecht, die wir hier kurz vorstellen möchten:

Der Maklervertrag bedarf keiner Form, er kann also schriftlich, mündlich oder auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Ein Makler kann im Allgemeinauftrag oder im Alleinauftrag tätig werden. Beim Allgemeinauftrag hat der Makler keine Tätigkeitspflicht, er kann, muss aber nicht vermitteln oder abschließen, der Auftraggeber kann parallel selbst suchen oder andere Makler beauftragen. Beim (einfachen) Alleinauftrag ist das anders: Der Makler hat hier eine Dienstpflicht zum Tätigwerden; der Auftraggeber darf umgekehrt keinen anderen Makler beauftragen, kann sich allerdings selbst parallel um einen Vertragsabschluss bemühen. Schließlich gibt es noch den "qualifizierten" Alleinauftrag. Bei einem solchen qualifizierten Alleinauftrag darf auch der Auftraggeber selbst nicht mehr initiativ werden.

Makler verwenden für den Abschluss ihrer Verträge üblicher Weise vorformulierte Vertragsformulare also allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und regeln darin insbesondere Fragen der Laufzeit und Verlängerung von Makleraufträgen. Dazu war bislang umstritten, ob und wie Makler das Vertragsverhältnis zu ihren Gunsten durch solche AGB beeinflussen konnten. Der Maklersenat des BGH hat durch eine wegweisende "Leitsatz-Entscheidung" vom 28.05.2020 einige Fragen für die Praxis und zwar zugunsten der Makler entschieden. Man kann aus der Entscheidung folgende Leitlinien ableiten:

• Makleralleinaufträge können unter Verwendung von AGB abgeschlossen werden.
• Eine in AGB vorgesehene Bindungsfrist von sechs Monaten ist bei Makleralleinaufträgen regelmäßig erlaubt.
• Eine in AGB vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eine Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich.
• Eine in AGB vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung eines einfachen Makleralleinauftrags bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen des Vertrags um jeweils drei Monate ist zulässig.

Ein Standardproblem für Makler ist der Nachweis der Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Vertragsabschluss. Das Gesetz (§ 653 I BGB) schreibt für den Provisionsanspruch vor, dass der vermittelte Vertrag "infolge" des Nachweises zustande gekommen ist. Gegenstand einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten mit Maklern ist die Frage, ob ihre Leistung ursächlich war oder nicht. Der BGH hat auch hierzu in einer Entscheidung vom 05.03.2020 einige strittige Rechtsfragen – wiederum sehr praxisnah und maklergünstig - entschieden. Das betrifft zum einen die zeitliche Wirkung der Maklerleistung, zum anderen die Frage, was gelten soll, wenn sich die Vertragsabschlussmöglichkeit zunächst einmal zerschlägt, später aber wieder auflebt. Der BGH hat dafür folgende Kriterien entwickelt:

• Liegt zwischen dem Nachweis und den Vertragsabschluss ein Zeitraum von weniger als einem Jahr, so wird vermutet, dass die Maklerleistung für den Vertragsabschluss ursächlich war.
• Selbst wenn sich die vom Makler  nachgewiesene Vertragsabschlussmöglichkeit zunächst einmal zerschlägt, später aber wieder neu entsteht, kann die Maklerleistung immer noch als ursächlich angesehen werden.

Insbesondere durch den zweiten Grundsatz wird Maklern künftig geholfen, denen ihre Kunden vorhalten, sie hätten vom Vertrag Abstand genommen und erst später wieder erneut und ohne Maklerleistung Interesse gewonnen und abgeschlossen.